大马商场“建成开业客自来”的光景已不复存在

人口增长的速度并未超越零售单位增设的速度

大马现有购物中心的出租率

目前、已完工和计划推出的零售单位

沿着白蒲大道(LDP)的购物商场-从1994至2004年开业

沿着白蒲大道(LDP)的购物商场-从2005年至目前开业

过去九个月出售的购物商场或已出售的商场

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(吉隆坡8日讯)你是否知悉位于槟城大山脚的柏达镇购物广场,在营业仅18个月后忽然宣布结业?《The Edge》周刊最新一期的报道指出,显而易见的,他们只给予租户一天书面通知,并没有解释结业原因。

根据志期8月8日至14日题“商场的转捩点”(Crunch Time for Malls)的封面报道,座落于雪兰莪州白沙罗柏兰岭(Damansara Perdana)的Empire City Mall去年也宣布,将把原定于去年杪的开张日期推迟至下个月。该广场拥有庞大的净可出租面积(net lettable area,NLA),约230万平方尺。

最近,森那美产业(Sime Darby Property Bhd)和凯德商用(CapitaLand Malls Asia)联营开发价值6亿7000万令吉的吉隆坡Melati Mall,开业日期也由今年底展延至2017年次季。推迟开业日期主要归因于“设计规划和目前经济情况波动”。

该报道指出,在多种因素的汇合下,像是零售单位供过于求、游客到访人数下滑、国内零售消费疲弱、消费者情绪低迷、租户的剧烈竞争,以及消费者的偏好与行为不断产生变化,购物商场生意因而承压。

零售业顾问表示,他们不记得大马购物商场曾经历过比这更为艰难的时期。

第一太平戴维斯(Savills Malaysia)董事经理Allan Soo表示,就算是1997/1998年金融危机对购物商场营运的影响,也不如目前的久。

“1998之后,所有事物恢复得非常快。有些商场甚至在危机爆发后,几乎都立即开业,包括阳光广场(Suria KLCC)(1998年5月开业),以及谷中城购物广场(Mid Valley)(1999年11月开业)。

“这一次是最艰难的时期。还有更多的变数、更多的竞争,以及真正浮上台面供过于求的问题。这将是非常困难的工作。”

此外,大马零售领域的发展可谓越来越艰巨,根据大马零售调查行(Retail Group Malaysia)的数据,2016年首季的销售按年萎缩4.4%,相比上一年同期录得的4.6%增长,这主要归因于消费者在政府推行消费税(GST)制度前购物。

与此同时,国家产业资讯中心(National Property Information Centre)的数据显示,截至2015年杪,大马的现有零售空间面积高达1亿4885万平方尺,另有1620万平方尺即将入驻零售市场,还有1108万平方尺的零售空间为计划推行的项目。

大马亨利行私人有限公司(Henry Butcher Malaysia)指出,单是巴生谷地区,如吉隆坡、雪兰莪和布城,就有241家购物中心,合共面积为6410万平方尺,平均出租率达80.4%。

饱和市场主要来自巴生谷地区的白沙罗,包括万达购物中心(1 Utama)、Glo Damansara和Atria购物中心(Atria Shopping Gallery)。更多的购物商场将在未来数月至明年开业,像是Empire City Mall、The Starling和白沙罗城购物中心(Damansara City Mall)。

大马亨利行的数据显示,吉隆坡和雪州购物商场去年的出租率和平均租金下滑。除了主要租户外,吉隆坡购物商场的平均月租从每平方尺13.03令吉,下滑7.2%至每平方尺12.09令吉;雪州购物商场的租金企稳于每平方尺10.12令吉。

吉隆坡购物商场2014年的平均出租率,从83.2%至下滑至82%;而雪州购物商场的平均出租率则由81.7%,萎缩至79%。

可以肯定的是,以往“建成开业客自来”的美好时光已不复存在,购物商场的业主不能只是坐在哪儿等着收租金。

双外产托(Sunway REIT)总执行长拿督黄中立表示,就如今的承租市场而言,业主必须扮演着支援租户的角色,尤其是当经济情况极具挑战之际。

随着大马零售商场的供应不断增加,黄中立指出,租户组合和所售卖的产品变得越来越相似,这可能会冲淡现有业者的市占率,而新业者无法突出自身商场的特点,因此,很难维持客流量,新鲜感也随之减退。

RCMC私人有限公司零售顾问Richard Chan表示,如今零售商场的回酬率为6%至8%,这已算过得去的水平,远低于早期零售商场领域的15%至20%或更高的回酬率。

总而言之,商场营运者和零售商现在必须更加努力吸引顾客,并致力于开发此前仍未触及的市场。

然而,Soo认为,虽然如今要打造另一个购物商场巨头如阳光购物商场或谷中城非常困难,但却不是末路。

“市场仍有商机,每个人都试图完善自身的策略和计划。”

关键在于必须回归基本,并了解一家商场主要汇集区的需求,意指需了解当地人口、消费能力和生活需求。

Soo表示:“购物已不再是去什么地方购买一些东西,这全都与客户体验有关。”

与此同时,市面上有更多的购物中心现已出售。

欲更了解过去九个月有哪些购物商场进驻市场或已出售,请购阅最新一期的《The Edge》周刊。

备注:如今您也可以在Apple的Newsstand和安卓的Googld Play下载《The Edge Malaysia 》的应用软件。

 

(编译:倪嫣鴽)