Thursday 28 Mar 2024
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(吉隆坡31日讯)过去一年的未入账销售下降,可能不会引起对产业发展商盈利的太大担忧。

追踪国内产业领域的分析员表示,未入账销售下滑相当出乎预料,主要因为在2015年产业荣景刺破后,一些新项目推迟发布。然而,他们大多数认为不太可能恶化,反而销售可能会回升,尽管速度较慢。

丰隆投资银行研究产业分析员Lee Meng Horng指出,大多发展商的未入账销售水平下降,反映2015和2016年的市况趋弱。

“许多产业发展商在2015和2016年期间暂缓推介,当没有推出和出售新盘,未入账销售因而不会增加。”

他告诉《The Edge》财经日报说:“今年大部分发展商表示销售持平增长,排除他们的预测下行,我不认为未入账销售水平的下降表明产业市场正在恶化。”

肯纳格投资银行股票研究主管Sarah Lim Fern Chieh认为,投资者不应单看未入账销售。

“只要未入账销售普遍仍接近一年,且假设该发展商可在未来今年内保持平稳销售,这将意味着未来今年的盈利轨迹稳定。”

她表示:“举例说,从整体领域来看,在2013至2014年的好景,平均未入账销售高位是1.5年,而目前根据我们的平均估计,约为1.1年。”

产业发展商华阳(Hua Yang Bhd)截至6月30日的未入账销售从去年同期的4亿1007万令吉,减半至2亿431万令吉。业绩也受创,首季净利挫近93%至172万令吉,营业额跌62.5%至4794万令吉。

该集团解释说,获利走低是因为新项目处于初步建设阶段,尚未作出重大贡献。

肯纳格研究在7月14日的报告指出,华阳2亿400万令吉的未入账销售只能持续一至两个季度。

“我们认为,华阳应更积极推动其推出的项目,因这些项目的市场反应缓慢。”

今年至今,华阳股价跌24%至上周五的86仙。

肯纳格研究维持华阳的“低于大市”评级,目标价95仙。该机构指华阳若日后收购Magna Prima Bhd余下70%股权,不排除筹措资金的可能。

Lim表示,一些如实达集团(S P Setia Bhd)有海外贡献的较大型产业业者,未入账销售可能失真,因海外项目只有在完成后才能确认销售,不像本地的按进度入账。

“对于较大型业者如实达集团,一段时期的未入账销售可能大量积累,并在交付某些海外项目时大幅下降,所以有海外业务的大型业者的未入账销售并不能完全代表他们的实际盈利能见度。”

正以36亿5000万令吉现金,向控股股东国民投资机构(PNB)收购姐妹公司I & P Group私人有限公司的实达集团,截至3月31日的未入账销售为78亿4000万令吉。同期为86亿令吉。

丰隆研究在6月23日的报告中,对该收购计划保持乐观态度,因收购价具吸引力。该机构维持实达集团“买入”评级,目标价4令吉。

Axis REIT Managers Bhd投资主管兼大马房地产经纪协会(MIEA)前主席Siva Shanker表示,虽然说住宅产业市场今年会否从2015和2016年“噩梦”中回升仍言之过早,但情况明显好转。

“我每天都和房地产经纪和产业业者进行谈话,而得到的回应是他们比去年更繁忙。”

“虽然还没转化为销售,但通常市场在销售出现前将忙碌。我认为,2017年的产业销售将是平淡的一年,而2018和2019年如无意外应该好转。”

全国产业资讯中心2001至2016年的数据显示,2012年的住宅产业交易是这16年期中最高,共27万2669个单位,总值677亿6000万令吉。

而成交值最高落在2014年,有24万7251个单位,值820亿6000万令吉。

2015年的成交量和成交值均下跌,为23万5967个单位,值734亿7000万令吉,2016年更进一步下跌,至20万3064个单位,值655亿7000万令吉。

虽然未入账销售正在缩小,但许多发展商的资产负债表中出现库存增加,这是未售单位堆积的迹象。

由于库存是产业非机械,将其从资产负债表中扣除并不如注销一样简单,产业需出售。

未售单位数量增加引起是否会影响现金流的担忧。

一名银行机构分析员认为,这确实对现金流有影响,但发展商将能够找到出售库存的方法。

“我不认为这是目前担心的一个重点。通常情况下,发展商有方法将库存从资产负债表中剥除,例如可能进行关联方交易,将未售单位售予董事。”

发展商长期以来一直将产业市场放缓归咎于银行放贷要求严格,并呼吁检讨可负担房屋潜在买家的房屋贷款标准。

然而,国家银行在7月18日的文告强调,居者有其屋的阻碍是家庭的负担能力,这一问题尚未得到显著改善。

国行指出,国内平均屋价维持在中位收入的4.4倍,可负担范围是3.0倍及以下,其中一些主要州属和城市的负担能力较低。

在2017年首5个月,400亿令吉的房贷获批,借贷者超过15万2000人。其中四分之三是首购族。房贷批准率也企稳于74%。

一名本地投资银行分析员说,房贷的核心问题不是审批,而是融资幅度。

“我认为问题更在于获得合适的融资幅度,举例说有人申请房贷,希望获屋价的90%,但银行只批85%,而该人最后需要支付余下的5%,这对许多人来说很难,且可能会拖延他们购屋。”

 

(编译:陈慧珊)

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