（吉隆坡1日讯）鉴于缺乏推动产业领域发展的催化剂，许多分析员对于多数产业发展商的未入账销售一直下降似乎不感到意外。

然而，他们认为，销售下滑表明发展商的盈利前景并不乐观，这是由于以未入账销售衡量的营业额能见水平似乎也在下降。

肯纳格投资银行股票研究主管林芬洁表示，由于目前没有推动产业市场的催化剂，多数发展商的销售和盈利增长将平缓。

她向《The Edge》财经日报说：“未入账销售是过去的销售趋势，由于没有任何主要催化剂来推动产业销售，该趋势一直在下降。”

“在我们所研究的发展商内，未入账销售的可见度是1年或略低于此水平，相比产业全盛时期的平均1.3至1.5年。”

“如果发展商实现今年的销售目标，盈利增长将会持平。但如果无法达标，随后几年的盈利可能下降。”

林芬洁表示，产业领域的前景目前还不明朗，并称该研究机构仍在等待预计即将公布的国家房屋政策和11月2日提呈的2019年度财政预算案。

她说，一些发展商的未入账销售水平下降的另一个原因是，他们正集中精力清理未售出的竣工单位。这导致更少推出新盘，使到未入账销售放缓。

“我们注意到发展商一直专注于清库存，尤其是那些接近完成或已完成的单位。因此，并没有积极推出新项目。”

“大多数发展商在清货时往往会提供折扣，并会加倍努力销售，以确保在销售中有所斩获，因此这可能会对发展商的净利造成成本损失，并侵蚀盈利赚幅。”

关于发展商为何会满足于较低的盈利赚幅，她表示，为了未来的营运资本，从这些库存实现现金流是至关重要的。

“在产业领域鼎盛时期，发展商满怀信心启动项目，认为能够实现全额认购率，但有些项目竣工后只取得70至80%的认购率。”

“根据经验，70%的认购率，你只能收回你的资本成本。每个发展商都知道，库存留在资产负债表的时间越长，就难脱手，而且将来可能不得不减记这些价值。”

“因此，他们宁愿承受（折扣所带来的）赚幅损失，因为至少能够收回资本。”

艾芬黄氏资本产业分析员Loong Chee Wei指出，大部分发展商至今年上半年的销售数据都低于年初设定的目标。

“未入账销售显示发展商的盈利在锁定销售基础上的可持续性，在某种程度上可让你对今年和下一年度的盈利感到放心，但最主要的指标通常是销售。”

“销售将说明未来前景。一些发展商仍保持良好的销售，但大部分都低于原定目标。”

“然而，你必须记住，今年是大选年，因此首半年的产业销售受到影响，因为人们往往不愿购买住宅等大件物品。出乎预料的选举结果，导致人们仍然不愿购买，因为他们想知道政府的新房屋政策。”

他补充：“产业市场情绪依然疲弱。在大选后略有回升，但买家仍难以获得贷款，且问题的关键在于房屋的可负担性。”

丰隆投资银行产业分析员Lee Meng Horng同意，未入账销售水平下降反映了过去几年市场疲软。大多数发展商都在2015和2016年缩减了发布规模。

“如果发展商能够创造大量的新销售，来补充未入账销售或将库存脱手，那么纪录未入账销售并不能很好地反映（未来盈利）。”

“如果发展商的项目获得不俗的认购率，如70至80%，就不会有现金流问题，即便库存可能因多个或更早的项目而高企。”

他指出：“此外，发展商的库存水平应该与资产负债表相比。换句话说，拥有更稳健资产负债表的发展商，可在不牺牲赚幅的情况下，持有部分库存。”

兴业研究产业分析员龙国雯认为，由于一些基础设施工作岗位减少，经济增长预计将放缓，明年的产业销售将保持相当平稳。

“现在可能不是买入产业股的好时机，因为我们不知道市场何时复苏。如果投资者现在购买产业股，他们可能必须持有相当长的一段时间才能看到可观的回酬，或者如果他们选择交易其中一些股票，上行空间可能受限于15或20%。”

“为了让投资者的收益翻倍，这可能需要产业市场出现一个大的上升周期。上一个周期是从2010年至2013年，高峰期是2013年，然后2014年出现产业降温措施。”

在众多产业股当中，她看好东家（Eastern & Oriental Bhd）、双威（Sunway Bhd）和百乐园（Paramount Corp Bhd）。

“我们喜欢东家很大程度上是因为槟城，州政府与中央政府在执行槟州交通大蓝图的愿景更加一致。而双威具多元化业务，涉足贸易、建筑和产业投资，有助于抵销产业发展领域的任何疲软。至于百乐园，催化剂将是套现教育业务。”

达证券首席投资长朱瑞麒同意产业发展商目前处境艰难的观点，但他认为产业领域尚存希望。

“据统计，大马的拥房率仍然很低，对住宅物业的需求应该会很大。未售出的产业单位数量正在上升，因此，很明显适销房屋的供需失衡。该领域必须重组，建造消费者想要和能够负担的房屋。这是长期的。”

“许多发展商拥有历史久远的低成本地库。如果他们愿意牺牲一些赚幅，仍然可以成为可行的发展商。就投资价值而言，产业发展商的股价已经修正，且许多都低于实际有形资产净值。”

“我们相信，对于那些眼光长远，有足够耐心等待复苏的人来说，如此优秀的产业发展商是物有所值的。”

（编译：陈慧珊）